[부동산정책] "전세도, 대출도, 거래도 끝난다"… '10·15 부동산 봉쇄'의 결말은? ft. 김인만 부동산경제연구소장 SBS 경제탈곡기

 

25년 10월 15일 정부는 부동산 정책을 발표를 하였고, 많은 국민들은 궁금해 하였고 나 또한 정부 정책에 대해 공부를 하고자 여러 영상의 동영상을 접할수 있었습니다.

 

오늘은 SBS 경제탈곡기 유튜브 영상을 접하고 그 영상에 대해 정리 및 요약을 하고 정책에 대해 공부해 보고자 합니다.

*제목과 참고영상: "전세도, 대출도, 거래도 끝난다"… '10·15 부동산 봉쇄'의 결말은? ft. 김인만 부동산경제연구소장 | SBS 경제탈곡기

 

 

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[전문가 긴급진단] 김인만 소장 분석: '10·15 부동산 봉쇄'의 결말은?

규제 내성(耐性)이 만든 '벼락거지 불안'과 시장의 역설

 

 

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Ⅰ. 서론: ‘국토부의 최선’ 그리고 목표 달성의 난관

 

지난 10월 15일 발표된 정부의 세 번째 부동산 대책은 투기 수요를 잠재우기 위한 국토교통부의 '최선의 노력'이었습니다. 토지거래허가구역(토허제)의 전방위적 적용과 초고가 주택 대상 대출한도 극단적 축소는 김인만 부동산경제연구소장이 진단했듯이, ‘전세도, 대출도, 거래도 끝내는’ 강력한 봉쇄 조치였습니다.

 

하지만 전문가들은 이 정책이 집값을 잡는 궁극적인 목표를 달성하기는 쉽지 않을 것이라 전망합니다. 왜일까요? 2017년 8.2 대책 이후 8년에 걸쳐 쌓인 ‘규제의 내성(耐性)’과, 화폐 가치 하락에 따른 국민의 ‘벼락거지’ 불안 심리가 수요 억제 정책의 효과를 상쇄시키고 있기 때문입니다. 이번 심층 분석에서는 10.15 대책의 핵심 기조와 시장의 심리적 역설을 파헤치고, 앞으로 부동산 시장이 나아갈 경로를 예측해 봅니다.

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Ⅱ. 정책의 핵심 기조: '갭투자'와 '무리한 대출'을 투기로 정의하다

 

정부가 이번 대책을 통해 칼날을 겨눈 투기 행위는 크게 두 가지였습니다.

 

1. 비거주 주택의 '갭투자' 원천 봉쇄

문재인 정부 시절 다주택자가 타겟이었다면, 현 정부는 '전세를 끼고 집을 사는 행위' 자체를 투기로 규정했습니다. 네가 거주하지 않는 집을 전세를 끼고 사는 것은 실소유가 아니라 시세차익을 노린 행위라는 논리입니다.

• 수단: 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대하여 실거주 의무를 부여함으로써, 사실상 갭투자를 불가능하게 만들었습니다.

 

2. 초고가 주택 대상 '무리한 대출' 차단

DSR(총부채원리금상환비율)로는 소득이 많은 사람의 대출을 막을 수 없자, 금액대별 대출 한도를 극단적으로 낮추는 방식을 택했습니다.

• 규제 연혁: 6.27 대책에서 6억 원으로 한도를 규제한 데 이어, 이번 대책에서는 25억 원을 초과하는 아파트에 대해 대출 한도를 단 2억 원으로 제한했습니다.
• 결과: 25억 원이 넘는 주택은 사실상 현금 부자들만 매수할 수 있는 영역이 되었으며, 정부는 현금 매수자의 거주를 '오케이'하며 이들의 시장 참여를 간접적으로 용인하는 기조를 보였습니다.

 

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Ⅲ. 규제의 역설: 강남의 담담함과 벼락거지의 불안 심리

 

이번 규제가 가져온 가장 흥미로운 현상은 지역별로 극명하게 갈리는 심리적 온도 차이와 규제 무용론의 확산입니다.

 

1. 규제 '내성'을 가진 강남의 담담함

김인만 소장의 분석처럼, 서울 전역이 토허제로 묶이자 역설적으로 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 거주자들은 "우리는 이미 8년 동안 단련되었다. 오히려 서울 전체가 규제에 묶이니 똑같아진 것 아니냐"며 담담한 반응을 보였습니다.

 

규제는 시장 참여를 어렵게 만들지만, 가치 보존에 대한 확신이 있는 상급지에서는 오히려 외부 투기 수요가 차단되어 내부 결속력을 높이는 효과를 낳습니다. 이들 지역은 2017년부터 규제받았음에도 집값이 떨어지지 않았고, 잠시 규제를 풀자 신고가 폭등을 경험했습니다. 이는 규제가 익숙해지면 '그래도 올라간다'는 강력한 학습 효과가 시장에 내재화되었음을 보여줍니다.

 

 

2. 노도강의 억울함과 '벼락거지'의 불안 증폭

반면, 규제 전까지 가격 상승이 미미했던 노도강(노원·도봉·강북)이나 수원 팔달구 같은 지역 주민들은 "왜 한강벨트의 고가 아파트 시장 때문에 우리가 함께 묶여야 하느냐"며 황당하다는 반응입니다.

더 심각한 것은 무주택자들의 불안 심리입니다. 금, 주식, 코인 등 모든 자산 가치가 폭등하는 상황에서, 열심히 돈을 모은 사람들은 상대적 박탈감인 '벼락거지'가 되었다는 불안에 사로잡혀 있습니다. 정부는 '사지 마라', '대출받지 마라'고 강요하지만, 이 불안감은 사라지지 않고 속으로 골마 터져서, 결국 '지금이라도 뭐라도 사야겠다'는 새로운 수요를 만들어냅니다.

 

• 정책의 실패: 과거 노무현 정부와 문재인 정부 때도 수요 억제 정책이 중장기적으로 집값 안정에 실패했음을 목격했음에도, 정부는 시대 흐름(화폐 가치 하락, 서울-지방 양극화, 저성장)에서 발생하는 이 불안감을 너무 쉽게 생각하고 있습니다.

 

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Ⅳ. 규제 봉쇄망을 뚫고 나올 두 가지 '풍선 효과'

 

시장 전문가들은 규제망을 비껴가거나, 규제로 인해 타겟이 변경된 두 가지 형태의 풍선 효과를 예측합니다.

 

1. 비규제 지역으로의 실수요 이동 (동탄 및 비지정 지역)

이번 대책으로 광교 신도시(수원 영통) 등 일부 지역이 규제에 묶이자, 수요자들은 규제가 안 된 동탄 신도시나 인천 송도·검단·청라지구 같은 곳으로 눈을 돌리고 있습니다.

일자리나 교통 등의 펀더멘털이 확실한 비규제 지역은 단기적으로 거래량이 폭증하며 가격 상승을 주도할 것입니다. 특히 서울과 지방의 양극화 속에서 서울 접근성이 양호한 경기권으로의 인구 유입 및 자금 쏠림은 가속화될 것입니다.

 

2. 금액대별 '규제 커트라인'을 피한 수요 이동

25억 원 초과 아파트에 대한 대출 한도가 2억 원으로 축소되자, 18억~20억 원대 아파트를 사려던 수요자들도 '작전 수정'을 통해 대출이 유리한 15억 원 이하 아파트로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다.

• 결과: 15억 원 이하 아파트가 밀집된 지역의 수요가 급증하며 중저가 주택 시장의 가격을 끌어올릴 것입니다. 이는 서민 주거 안정이라는 정책 목표와는 상반된 결과를 낳을 위험이 큽니다.

 

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Ⅴ. 결론: 다음 카드는 '세금'과 시장의 '동맥경화'

 

1. 결국 세금 카드가 나온다

수요 억제 정책이 한계에 부딪히면 정부는 결국 세금 규제를 꺼낼 수밖에 없습니다.

• 이상적인 해결책: 김인만 소장은 문재인 정부의 실패(보유세/양도세 동시 인상)를 반면교사 삼아, 보유세는 올려 부담을 주되, 양도세와 취득세는 내려서 매물이 나올 수 있게 유도해야 한다고 제안합니다.
• 정치적 난관: 하지만 내년 선거를 앞두고 보유세를 올리는 것은 조세 저항과 표심 악화를 낳고, 양도세를 내리는 것은 부자 감세 논란을 일으켜 정부의 고민은 깊어질 수밖에 없습니다.

 

2. 집값은 떨어지기 어렵고, 시장은 동맥경화에 빠진다

규제의 봉쇄가 시장에 가져올 장기적인 결말은 다음과 같습니다.

• 가격 하락 불가능: 집값이 떨어지려면 '미국 금리 인상'처럼 집값 하락에 대한 확실한 공포가 있어야 합니다. 그러나 현재는 입주 물량 부족 등 집값 상승 요인이 하락 요인보다 더 많다고 집주인들은 판단하고 있습니다. 따라서 집주인들은 매물을 내놓지 않고 '버티기(관망) 모드'로 들어갑니다.
• 거래 실종과 동맥경화: 정부 정책은 매물을 팔 이유(양도세 인하)를 주지 않고, 살 수 있는 방법(대출, 전세)만 막아버려 거래가 극단적으로 위축되는 '동맥경화' 현상을 낳게 됩니다.

 

10.15 대책은 시장의 단기적 과열을 막는 데는 효과를 보겠지만, 중장기적인 주택 가격 안정에는 역부족입니다. 벼락거지 불안 심리가 사그라들지 않는 한, 유동성은 규제가 약한 틈새로 계속 흘러들어 갈 것입니다. 투자자는 정책의 표면이 아닌, 규제 내성이 강한 상급지의 가치와 새로운 풍선 효과 지역을 주시하며 장기적인 관점에서 접근해야 할 것입니다.

 

 

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